房地產是影響力最大的產業，而股市是財富成長最快的方式之一，要縮小年輕世代和中老年齡族群世代的財富差距，只能靠房地產和股市縮水才有機會，但房地產和股市縮水造成的景氣蕭條，又會讓社會大眾感到痛苦無比，對年輕族群來說，這是一個艱難的時代。

圖片來源 : shutterstock、達志影像

很多人會很好奇，為何房地產業會是社會景氣成長的火車頭、影響力最大的產業？根據美國房地產經紀人協會（NAR）在2023年對美國經濟的統計，房地產市場的產值高達4.9兆美元，貢獻了美國約18%的GDP，房地產業對經濟貢獻較大的州分別是佛羅里達（24.1%）、內華達（23.2%）、德拉威爾（23.1%）和亞利桑那（23.1%）；有些州的比重雖然比較低但GDP規模龐大，像是加州只有17.6%，貢獻的經濟產值卻高達678.5百萬美元。

蓋一棟房子需要非常多的原物料和人力需求，工時也非常久，光是新屋開始建造以前，就能產生大量的就業機會和資本投資，房子蓋好以後，從建造房子、買賣房屋、裝修，每個階段都會需要很多的工人與購買材料，有些是原料、有些是半成品或設備，所以會帶動其他產業的就業與生產，整個供應鏈也非常龐大；而且買了房子以後，同時也會產生很多消費需求，例如買傢俱、電器、餐具、裝潢、設備維護等等，周邊需要建築師、建築工人、裝修工人、設備商、室內設計師、房仲或代理商、代書、銀行貸款、鑑價師、驗屋師等等不同領域的專業人士配合處理，工作量大到美國平均每交易一間房屋，就能創造兩個就業機會，而加州跟夏威夷甚至能創造三個就業機會。

下圖的數據是美國的成屋銷售後，帶來的經濟產值：

資料來源：https://www.nar.realtor

首先是28.1%來自房地產工業的直接收入約35,040美元，接著是買房後接二連三花費5,460美元，家具和裝潢約占4.4%，19,440美元是房地產交易對其他產業產生的間接經濟連動效益，約15.6%，64,880美元是蓋新成屋產生的經濟效益約52%，每筆房屋銷售產生的經濟衝擊總值中位數是124,800美元，加州、夏威夷 和華盛頓哥倫比亞特區這種高房價和高經濟產值的州，成屋銷售所產生的經濟產值效益則是超過200,000美元。

根據美國聯準會（Fed）的統計，美國2023年家庭淨資產比2022年增加11.6兆美元（8%），達到156.2美兆元，這段時間裡，直接和間接持有的股票價值，上漲7.8兆美元，房地產價值則上漲近2兆美元。對美國政府來說，房地產溫和成長，不管是對民間財富或就業機會都是正向幫助，房地產業涉及的商業行為廣度和深度，又比大部份產業都龐大，從數據來看就是經濟成長的火車頭，因為房地產業一定是內需產業，外國需求比重有限，只有當地社會的景氣繁榮，才能帶動房地產業蓬勃發展，所以美國政府不會希望看到房地產業蕭條，2008年次級房貸爆發金融海嘯，美國政府動用各種手段也要刺激房地產回到正向成長軌道，因為房地產擴張時期，人們不一定覺得生活舒適；但房地產蕭條時期，人們大多會生活更痛苦。

但是房地產擴張太快也會有後遺症，股票上漲，中產階級以下的族群未必會受影響，但房價大漲，整個社會都會受到衝擊，因為金融資產的價格隨經濟走強而上漲，世代之間的財富差距卻愈拉愈大，增加的財富大多集中在已是屋主的年長族群，根據NAR的統計，2023年美國購屋能力已降到1985年來最低水準，中位數所得的美國家庭，家庭收入至少40%都要拿來支付房貸，才能買得起一間中位數價格的房屋。

美國的貸款利率是固定利率，新冠肺炎疫情期間、趁超低價購屋的屋主，自然不願放棄3%左右的低房貸利率，美國中古屋流動性驟降，但大量移民湧入美國，購屋和租屋需求快速增加，按照供需原則，房價自然不容易走弱，美元利率就算提高了，房價也壓不下去，但是美國房地產主要集中在中老年齡層手裡，2023年底，55歲以上美國人總資產達到114兆美元，接近美國整體家庭財富近70%，1994年的時候，該年齡層的財富比重為51%，但是，勞動年齡的美國人，40歲以下的家庭整體資產金額低於15兆美元，比重9%，1994年的時候比重是14%，2021，40〜54歲年齡層的族群，財富比重為近40%，2023年底僅剩不到25%，就算股市和房地產大漲，美國家庭總共持有的40兆美元的股票和共同基金，55歲以下族群手上的比重只有約20%，財富成長相對當有限。

在目前的人類社會，大部分的財富掌握在中老年齡族群手裡，房地產是影響力最大的產業，股市是財富成長最快的方式之一，要縮小年輕世代和中老年齡族群世代的財富差距，只能靠房地產和股市縮水才有機會，但房地產和股市縮水造成的景氣蕭條，又會讓社會大眾感到痛苦無比，對年輕族群來說，這是一個艱難的時代。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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