每隔一段時間，都會有讀者或投資人來問我：「房地產是金融商品嗎」？關於這個提問，有以下提供給我的讀者意見，分為左、右2派來分享：（1）左派的讀者會認為：「房地產是民生用品，怎麼會是金融商品」？（2）右派的讀者會認為：「房地產有價格波動且可以買賣，跟股票的有價商品性質相似，只是它是不動產，而股票和現金是動產，因此房地產毫無疑問是金融商品」！以下就房地產特性做進一步探討。

圖片來源 : shutterstock、達志影像

房地產的特性究竟為何？

事實上，房地產商品既可以是民生必需品，也可以是金融商品，同時擁有兩種屬性並不矛盾。在人類社會中，所有可以作為抵押擔保品的工具中，有土地的房地產（非地上權）是最有效的擔保品，它完全是高度資本化的金融商品。因為它跟金融市場掛鉤非常深，本身又是價格波動相對穩定的抵押品，同時可以產生很大的資本槓桿，外加這個擔保品也跑不掉，經過專業人士鑑價後就能產生估值，與汽車、珠寶、貴金屬、精品相比，上述物品的價格穩定性都還比房地產更差，因此，房地產毫無疑問就是金融商品的一種。當然，政府有義務去保障人民的生活居住權益，因此就居住權益而言，房地產的存在確實也是民生必需品，但在土地擁有權上則不是；政府應該保障的僅是讓人們都能安居樂業，並不需要保障人人晉升資產階級。

房地產的價格是否需要公權力的介入？

如果不是因為房地產的價格非常高，然後又是人人皆會有需求的商品（用作自住或租賃等），大概沒有人會去質疑房地產是一種金融商品。就像黃金或高級精品這類奢侈品，雖然奢侈品價格很高，但因為它們不是生活必需品，所以，多數人不太會去否認它們的金融屬性。

若把房地產鎖在「民生必需品」的框架裡，讓政府用公權力去限制房地產的價格持續上漲，那就是出師有名的「道德武器」—就像調控電價和油價那樣，用政府的力量去干預市場機制。雖然原油在國際上就是一種原物料形式的金融商品，只要政府干預它的市場機制，讓台灣油價相對低廉，讓人人皆可以負擔，就算它是金融商品，多數人也不會有那麼大的抱怨。所以現實層面是，商品價格是否高到人民難以用其勞力與薪資去購買？如果一個金融商品是人人皆有需求，然後價格又高到依普羅大眾的經濟能力買不下手，那麼大眾就會去質疑，這個「金融商品」的市場機制是不是出了什麼問題？政府應該管管吧！

現實生活中，所有在資本主義市場機制下的商品，價格從來沒有長期被高估或低估的狀況。如果被低估了，慧眼者會進場套利，直到沒有套利空間為止；高估了也一樣，市場機制會讓持有者拋售，直到價格沒有被高估為止。錢是很Smart的，不會有商品可以長期在公開市場上，維持價格高估的狀態，或許小規模的商品還勉強可以，主力和大戶們可以鎖住自身籌碼。但是像房地產這種規模非常大的產業，基本上是做不到的—就像想改變河流流向或許還可以做到，但是想要改變洋流流向，那困難度就非常高了。

高房價一定不合理嗎？

我曾經用台北市一間小套房價格高達900萬的例子來舉例如下，如果那間售價900萬的套房可以月租1.5萬順利出租，代表市場機制下，那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的。按照目前的市場利率去推估，假設殖利率2%，那該套房售價900萬完全合乎市場機制，而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本，年報酬率一定低於2%。因此，屋主只賣900萬，並沒有高估或低估，如果那間套房面積是10坪，那1坪90萬也是合理的數據推估。因為市場機制下，這個物件的生產力就是這麼高，高到需要撐起1坪90萬的價值，就跟有些名車售價可能超過500萬以上一樣，因為那台名車的綜合性能只要好到有很多買家願意用500萬以上去買它，那就是符合市場機制下的合理價格。

當然，1坪50萬以上的房子超出許多受薪階級的負擔能力，但不等於商品的價格不合理。假設一棟4層樓的透天厝，2~4樓每層都有三間套房可以出租，該地段套房平均月租7,000元，1樓店面月租10萬元，整棟房子的一年產值就高達195.6萬，報酬率抓2%去反推，整棟房子賣個1億元也是剛好而已。如果該棟房子權狀是200坪，那1坪就是50萬，這些都是符合市場機制的概念去推算，以一般大眾經濟評估買不起或認為價格很高，不等於價格不合理。勞動生產力低，卻又想買經濟生產力極高的商品，買家能力自然就難以負荷了。

合理判斷房地產價值的觀念

在判斷房地產價值以前，有一個觀念是很重要的—那就是房地產的價值，更多的影響不是建物本身。一間房屋的價值，來自於那塊土地和土地上的建物；土地上面的建物，長期來看是會折舊的，會漲價的通常是那塊土地。土地售價的影響有分為近因和遠因，以近因來看，該建物所在的大樓或社區裡面的公共設施、私人停車格、花前草坪，乃至於鄰居或周邊建築設施，在市場機制下，通通都是有價格影響力的。「千金買房，萬金買鄰」，建物的鄰居是公廟或加油站，還是圖書館或公園，這些因素都會影響一個建物的價格，甚至連售出的時間點或建物所在的整個都市風氣，也都會連帶影響該城市的房地產價格。所以我認為，「公設用不到，對我來說沒有價值，房價不該這麼高，價格應該減少」的提問，或者，「為何某大城市1坪只要20萬，但台北市1坪卻要50萬」等疑問，其實都是沒有做價格全盤考量的想法。房子所處的位置不一樣，周邊有無嫌惡設施，價格就會因為這些因素有極大的落差。

因此，為何台北市的房子就算老舊一點，30坪可能就要2,000萬，但是30公里外的新北市金山區的某個物件，75坪可能才750萬。這就是因為台北市的周遭交通設施和生活機能，讓台北市的舊房子增添更多「附加價值」，價格得以遠高於周邊的物件。雖然屋主不一定會用到台北市的周遭交通設施和生活機能，但是市場機制會對這些條件做訂價，讓土地價值上漲；就算是規模一模一樣的一棟房子，因為建造的位置不同，座落在台北市精華區和座落在南投市山區，價格就會天差地遠。房屋價值不僅包含地上權、所處的土地狀況，還有整個周遭的商業效益，也就是說，在判斷房地產的價值不是只有透過室內坪數的估算，還要包含到上述提及例如所處位置便利性等隱形成本的考量，有了這些估價的認知，對於房地產價格的判斷才可能合理。

責任編輯：盧頎

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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