台灣房地產，相對於大部分的受薪階級，確實很貴，但貴不等於不合理，就跟所有日常商品一樣，有不同等級的價格，匹配不同等級的商品，房地產也跟商品一樣，甚至是高度資本化的金融商品，因為他跟金融市場掛勾非常深，本身是價格波動相對穩定的抵押品，同時又可以產生很大的資本槓桿，屬性完全就是金融市場的一項商品，汽車、珠寶、貴金屬、精品，價格穩定性都比房地產更差，房地產毫無疑問就是金融商品的一種，事實就是如此，要釐清台灣房地產的價格合理性，首先就是要認清房地產的屬性，因為地球上所有的商品都離不開經濟學原理。

美國次級房貸爆發以後，台灣的房價不斷的上漲，很多人認為台灣房地產很貴，價格不合理，但是從資本市場效率的角度來看，台灣的房價並沒有不合理，房地合一稅制以前，台灣房地產確實炒作比較明顯，但房地合一稅制以後，脫離基本面的房價飆漲，很明顯就是消失了，沒有高把握度的套利空間，投機者自然就會散去。

所有在資本主義市場機制下的商品，價格從來沒有長期高估或低估的，如果低估了，慧眼者會進場套利，直到沒有套利空間為止，高估了也一樣，市場機制會讓持有者拋售，直到價格沒有高估為止，錢是很「精明」的，不會有商品可以長期在公開市場上，維持價格高估的狀態，小規模的商品還勉強可以，主力和大戶們可以鎖籌碼，但是像房地產這種規模非常大的產業，基本上是做不到的，就像改變河流流向還可以做到，但是改變洋流流向，那困難度就非常高了。

以台北市鬧區一間小套房價格高達900萬的例子來說，如果那間套房可以月租1.5萬順利出租，代表市場機制下，那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的，按照目前的市場利率去推估，假設殖利率2%（台灣房貸約1.5%左右，十年債殖利率約0.5%，假設環境不變，2%的殖利率是可以長期存在的水平），那該套房售價900萬完全合乎市場機制，而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本，年報酬率一定低於2%。屋主只賣900萬，並沒有高估或低估，如果那間套房面積是10坪，那1坪90萬也是合理的數據推估，因為市場機制下，那個物件的生產力就是這麼高，高到撐起1坪90萬的價值，就跟有些名車售價可能超過500萬以上，因為那台車的綜合性能，只要有很多買家願意用500萬以上去買它，那就是市場機制下的合理價格。

房價也許高，但不會不合理

一坪50萬以上的房子，只是超出許多受薪階級的負擔能力，但那不等於價格不合理。假設一棟4層樓的透天厝，2到4樓每層都有三間套房可以出租，該地段套房平均月租7000元，1樓店月租10萬元，整棟房子的一年產值就高達195.6萬，報酬率抓2%去反推，整棟房子賣個1億元也是剛好而已，如果該棟房子權狀是200坪，那一坪就是50萬，這些都是符合市場機制的概念去推算，買不起或價格很高，不等於價格不合理，勞動生產力低，卻又想買經濟生產力極高的商品，買家能力自然就難以負荷了。

我覺得一個LV包包售價20萬根本不合理，這邏輯是有問題的，因為我對LV包包的價格判斷方式是不完整的，所以我對它的訂價機制肯定不認同，但那不等於一個LV包包賣20萬不合理，那跟股市一樣，很多時候未必是價格不合理，也可能是觀察者的估價方式有問題，LV精品能長期出現在市場機制下的價格，它就是合理的，不然它早就倒閉了，我也可以選擇買一個幾百塊的路邊攤，或者平價的實用背包，反正市場機制下，你付出的成本，會有相對應的品質，低於市場平均價格的商品，它一定有相對應的缺點，價格會反映品質。

在全球各地，那種方圓面積半徑少於20公里，生活機能便利性極高的大城市，房價都不會低到哪去。如果不是高房價，那就是高租金，價格往邊陲地帶才會遞減，公共交通、醫療、治安，高便利商業等各種機能都擁有的國際城市，居住成本一定高，因為那些地段的經濟生產力太高了，使用者付費，自然要負擔相對高的居住成本，如果能找到成本比較低的物件，那個物件一定有其缺陷，然後反應在價格上。

以台灣來說，如果是距離大都市較遠的地區，北部基隆、中部南投、南部屏東，台灣並不是所有的房地產物件都貴，也有便宜的物件，但一定會有其相對應的缺陷，例如地點可能距離商業區很遙遠，或者便利性相對低，所有條件都滿意的物件，價格一定不滿意，至於眼光只專注在經濟生產力極高的地段，卻又抱怨物件很貴的人，那跟想買高檔名車，卻又抱怨車價貴的概念差不多，實際上，在台灣要居住在生活便利性高的地段也不困難，租屋就可以達成，台灣的房屋持有成本相對低，反映在市場機制上的就是租金水平相對低，台灣有各種價位的房地產物件，只是大多數需求者只看大城市的物件，要便利性和機能，卻又抱怨成本太高。

圖1：2016年全球大城市的租金投報率

資料來源：https://www.numbeo.com

台灣的房地產持有成本確實相對低，但那也讓台灣的租金在國際大城市的比較上，長期相對低，不是人人買得起，但至少絕大多數人租得起，實務上反而實現居住正義，如果想透過稅務或其他方式去增加房地產的持有成本，那些成本反而會被轉嫁到承租者身上，世界上許多房地產持有成本高的國家，租屋成本都是相對高的，房地產物件持有成本如果是5%，那租金勢必要超過5%，屋主有營利的空間，租屋市場才能長期穩定存在。

貿然提高房屋持有成本，可能造成屋主與租客雙輸

如果大幅提高房地產持有成本，屋主們放棄租屋市場，市場供給驟減，租金暴漲，結果就是，租客們找不到物件可以租，如果自己買物件，價格或許可以負擔，但長期的維護成本反而吃不消，最後就是買不起也租不起，屋主和租客得到雙輸的結果，比較高的就是像美國加州，因為房屋持有成本高，屋主自然就把持有成本反映在租金市場上，治安、便利性相對好的物件，租金都相對高，全球每座大城市都是那樣，價格和租金都不會長期脫離市場機制。

總結來說，台灣的房地產很貴，那是因為台灣的土地很貴，土地之所以貴，那是因為該地段的經濟生產力極高所撐起來的，土地沒有實質經濟生產力，怎麼炒作都沒用，一樣都在台灣用同一套制度，基隆、南投、屏東就無法出現很高的平均房價，因為沒有實質經濟生產力支撐那個價格，實質生產力才是最關鍵的，沒有生產力，改變表面的規則也拉不起房價。

例如，如果讓南投的所有商家都生意興隆，就業機會大增，居住人口暴增，或者出口產值大增，那實質生產力就會出現，南投的房價自然會大幅上漲，如果台北市未來哪天的平均商業租金價格暴跌了，經濟生產力撐不起那麼高的價格，台北市的房價自然就崩了，就像公司無法維持持續成長的營運獲利，股價就崩了，所有金融商品都離不開經濟學原理。

全球資本趨勢的進程，就是逐利而前進，房地產在地球上就是金融商品，就算鴕鳥心態去面對，金融商品的本質也不會改變，和十年前相比，全球金融環境已經大幅改變，全球利率大幅壓低到接近零利率，甚至還有負利率，資金浮濫有助於股市和房市的熱度，雖然台灣已經進入長期人口負債結構，2014年以來，台灣整體房價沒有飆漲，實際上也出現一波修正，但台灣並沒有出現通貨緊縮，所以房地產長期走空的條件還沒有達成，如果未來台灣有通貨緊縮，那台灣房價還是免不了大跌。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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